现在是投资房产的收益高？还是投资股市的收益高？

过去两年中，国内在互联网金融等方面做了去杠杆的工作，而当前正在房地产行业去杠杆化，这主要是为了防范系统性风险的爆发，为了中国经济的长期稳定服务，所以国家提出了“房住不炒”的原则投资。

投资者对“房住不炒”这个原则要有充分的认识，尤其对“不炒”这两个字要有充分的认识，这不仅说明国家当前在房地产政策上定力十足，而且说明国家在明确控制房地产的投机性，房地产投机性的下滑会抑制中长期投资回报率投资。

由于国内房地产价格存在泡沫化现象，房价收入比过高，导致社会出现长期高负债问题并且明显抑制消费，所以房地产业去杠杆将是一项中长期任务，是国内经济结构调整的重要组成部分，这必然会拉平房地产投资的回报率，而这个去杠杆过程会使房地产业与银行业未来都会承压，这是投资者需要重视的问题投资。

经济当前尚处于逆周期调整、人口红利期渐过、结婚人口明显下降、刚需下滑、房地产融资受限、房地产库存较高、去存周期长、城镇化逐步放缓、房地产长期投资渐趋下滑、土地购置费显著下降等等一系列因素决定了未来的房地产投资回报率会逐渐向货币基金等收益率逐渐靠拢，向无风险资产收益率逐渐看齐，因此房地产长期投资回报率会逐渐跌破4%，滑向3%左右投资。而国际金融风险的周期影响还可能造成国内房地产投资出现负收益的情况，这都是房地产投资者需要逐步重视的问题。

2020年，国内机构乃至国际机构对中国资本市场的看法倾向一致，尤其是大型投资机构的看法比较雷同，普遍认为今年要“超配权益、标配债券”，这说明市场主力机构今年明显看好A股市场等资产的投资投资。随着国际资本去年对国内债券市场与A股市场的持续大规模增持，有理由相信中国资本市场在全球资产配置上成为了新宠，未来A股将现“外资红利期”，这利于A股长期投资回报率的回升。

而国内的经济结构调整也需要证券市场增强财富分配功能，长期以来由于资本过于专注房地产市场，这使房地产市场与证券市场这两大蓄水池严重失衡，不仅造成房地产泡沫问题与社会高负债问题，还严重制约了社会财富的再分配，导致居民金融资产回报率较低，居民股市投资总体上处于长期亏损状态，这打击了消费，催化了负债端投资。在当前房地产业去杠杆的前提下，必须充分发挥证券市场的功能才能协助国内经济调结构，不然国内经济就会出现比较严重的问题。所以中国股市进入中长期上涨的概率明显提高，这对股市投资有利。

从未来几年来看，如果剔除个人的投资能力，投资者仅被动跟随ETF指数基金投资的话，未来ETF指数基金的回报率预期是会高于房地产回报率的投资。